8월 13일 발표된 부동산 대책을 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 건 역시 대출입니다.
혹시 이번 발표를 보고
“주택담보대출 규제가 풀리는 건가?”
궁금하셨다면 결론부터 말씀드리면 그렇지는 않습니다.
기존 대출규제의 큰 틀은 유지하면서 주택공급에 필요한 자금은 늘리고, 투기성 대출은 계속 관리하는 방향입니다.
여기에 청년·신혼부부 지원과 함께 재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 낮추는 방안까지 포함됐습니다.
내용을 하나씩 살펴보겠습니다.
주택담보대출 규제, 큰 틀은 그대로
이번 대책이 발표됐다고 해서 LTV나 DSR 규제가 전면적으로 완화되는 것은 아닙니다.
가계부채를 관리하겠다는 정부의 기본 방향은 그대로 유지됩니다.
대신 자금이 필요한 곳을 구분해서 공급하겠다는 게 이번 대책의 특징입니다.
쉽게 말하면,
집을 짓는 데 필요한 돈은 지원하고, 투기 목적으로 활용될 가능성이 높은 대출은 계속 관리하겠다
는 방향으로 볼 수 있습니다.
전세대출은 오히려 더 꼼꼼하게 봅니다
전세대출을 이용하려는 1주택자는 이번 내용을 잘 살펴볼 필요가 있습니다.
특히 본인이 소유한 주택에 거주하지 않는 1주택자의 전세대출에 대한 관리가 강화됩니다.
수도권 1주택자의 전세대출 보증비율 조정도 추진됩니다.
보증비율이 낮아지면 은행이 부담해야 하는 위험이 커지기 때문에 실제 대출심사나 한도에도 영향을 줄 가능성이 있습니다.
따라서 전세를 구하면서 대출을 이용할 예정이라면 계약을 먼저 하기보다는 은행에서 본인의 대출 가능 여부를 확인해보는 것이 좋겠습니다.
DSR 소득 계산도 달라집니다
대출한도를 결정할 때 중요한 것이 소득입니다.
그런데 성과급이나 일시적인 소득 때문에 최근 1년 소득이 갑자기 크게 늘어나는 경우가 있죠.
앞으로는 이런 경우 과거 소득까지 함께 확인해 평균소득을 적용하는 방향으로 DSR 소득 산정방식이 개선됩니다.
따라서 최근 소득이 크게 증가했다고 해서 그 금액을 그대로 기준으로 주택담보대출 한도를 예상하기는 어려워질 수 있습니다.
청년과 신혼부부는 지원을 늘립니다
반대로 청년과 실수요자를 위한 금융지원은 확대됩니다.
청년층의 자가·전세·반전세 등 주거형태에 맞춘 지원책이 추진되고, 신혼부부의 보금자리론 소득기준도 개선됩니다.
그동안 결혼한 뒤 부부의 소득이 합산되면서 오히려 정책대출 대상에서 제외되는 경우가 있었습니다.
이번에는 이런 '결혼 페널티'를 줄이는 방향으로 제도를 개선하기로 했습니다.
상속받은 작은 지분 때문에 생애최초가 안 됐다면?
개인적으로 눈에 들어온 내용 중 하나입니다.
본인이 주택을 구입한 적은 없지만 어릴 때 부모님이나 조부모님으로부터 주택 지분 일부를 상속받은 분들이 있습니다.
본인의 의사와 관계없이 받은 지분인데도 생애최초 주택구입 혜택을 받지 못하는 경우가 있었죠.
이번 대책에서는 미성년 당시 지분 상속 등 불가피한 사유가 있다면 심사를 거쳐 예외를 인정할 수 있도록 개선하기로 했습니다.
과거 상속지분 때문에 생애최초 대출을 이용하지 못했던 분이라면 앞으로 나오는 세부기준을 확인해볼 필요가 있습니다.
주택공급에는 금융지원을 확대합니다
정부가 이번 대책에서 돈을 풀겠다고 한 곳은 주택공급입니다.
PF 보증과 자금지원 등을 확대해 사업장의 자금조달이 원활하게 이뤄지도록 지원한다는 계획입니다.
최근에는 공사비 상승과 PF 문제 때문에 사업성이 있어도 사업 속도가 늦어지는 현장이 적지 않았습니다.
정부는 금융지원을 확대해 실제 주택 착공과 공급으로 이어지도록 하겠다는 방향입니다.
재개발 이주비대출도 달라질 수 있습니다
재개발·재건축 조합원이라면 이주비대출도 확인해야 합니다.
이번 대책에는 정비사업 이주비대출 LTV 산정방식을 개선하는 내용이 포함됐습니다.
재개발은 관리처분 이후 이주가 시작되면 조합원들의 자금 부담이 커집니다.
이주비부터 중도금, 잔금대출까지 큰 금액이 움직이기 때문입니다.
따라서 정비사업 금융을 별도로 관리하고 이주비 관련 제도를 개선하는 것은 앞으로 관리처분과 이주를 앞둔 재개발구역에서 중요한 부분이 될 수 있습니다.
그리고 재개발에서 가장 눈여겨볼 변화
이번 8·13 부동산 대책에서 재개발을 관심 있게 보고 있다면 저는 이 내용을 꼭 확인해야 한다고 봅니다.
바로 재개발 조합설립 동의율 완화입니다.
현재 재개발 조합설립에는 토지등소유자 75% 이상의 동의가 필요한데 이를
75% → 70%
로 낮추는 방안이 추진됩니다.
고작 5%포인트 차이라고 생각할 수도 있습니다.
하지만 재개발 현장에서는 이 마지막 5%를 채우는 데 상당한 시간이 걸리는 경우가 있습니다.
예를 들어 토지등소유자가 1,000명이라면 기존에는 750명의 동의가 필요합니다.
70%가 적용된다면 700명입니다.
50명의 동의를 추가로 확보해야 하는 부담이 사라지는 셈입니다.
특히 현재 조합설립을 준비하면서 동의율이 60% 후반이나 70% 초반까지 올라온 재개발구역이라면 상당히 관심 있게 볼 만한 변화입니다.
조합설립 동의율 70%, 바로 적용되는 것은 아닙니다
여기서 한 가지는 꼭 구분해야 합니다.
8월 13일 발표됐다고 해서 모든 재개발구역의 조합설립 동의율이 오늘부터 바로 70%로 바뀐 것은 아닙니다.
관련 법 개정과 시행시기, 기존 추진구역에 대한 적용 여부 등을 확인해야 합니다.
따라서 현재 조합설립을 준비하고 있는 재개발 물건을 매수한다면 단순히
“이제 70%니까 조합설립 되겠네요.”
라고 판단해서는 안 됩니다.
현재 사업 단계와 실제 동의율, 법 개정 진행상황을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
8·13 부동산 대책, 결국 무엇이 달라질까?
이번 대책은 모든 사람의 부동산 대출을 풀어주는 정책과는 거리가 있습니다.
투기성 대출은 계속 관리하면서 주택공급과 실수요자에게 필요한 자금은 지원하고, 재개발 사업의 절차는 조금 더 빠르게 진행될 수 있도록 제도를 손보는 방향에 가깝습니다.
특히 재개발을 관심 있게 보고 있다면 앞으로는 구역지정 여부만 볼 것이 아니라
현재 사업단계 → 주민 동의율 → 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가
이 흐름을 같이 확인할 필요가 있습니다.
이번 발표 가운데 재개발 조합설립 동의율 75%에서 70% 완화, 주담대·전세대출 변화, 이주비대출, 생애최초 및 신혼부부 정책대출에 관한 자세한 내용은 아래 글에 따로 정리했습니다.
※ 재개발 조합설립 동의율 70%는 정책 발표 단계의 내용으로 실제 적용을 위해서는 관련 법 개정과 시행시기를 확인해야 합니다.